智通财经APP获悉，中指研究院发文指出，2026年上半年，债券融资总额同比增长，低基数下企稳。而房企过去融资规模持续下滑的根源是市场下行所驱动的持续缩表追高被套，因此当前的企稳势头并不稳固。信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力，特别是地方国企发行规模增长显著。海外债在低水平基础上增长，仍为少量发行。首批商业不动产REITs成功挂牌，ABS融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比近八成。
债券融资规模：上半年同比增长超过20%，低基数下企稳
上半年，债券融资总额同比增长，出现了企稳的势头。由于低基数效应影响，融资规模同比增速为正，单月同比虽有波动，但累计规模仍保持正增长。但是这种企稳势头并不稳固，一是资金用途多有偿还现有债务，因此发债规模受到偿债规模影响；二是发债需在建项目或底层资产，发行规模受到优质资产的约束。而房企过去融资规模持续下滑的根源是市场下行所驱动的持续缩表，当前房地产市场仍在筑底期，债券融资规模仍受到约束。
图：2026年1-6月融资额及同比
融资规模统计以发行日期为准，统计范围为“房地产管理与开发”，包括信用债、海外债、ABS
数据来源：中指数据CREIS
信用债仍是融资绝对主力，海外债在低水平上有所恢复，ABS融资占比近四成。2026年1-6月，房地产行业债券融资总额为3158.8亿元，同比增长21.7%，增速创近年新高。从融资结构来看，信用债融资1766.1亿元，同比增长11.8%，占比55.9%；海外债融资171.7亿元，同比增长199.4%，占比5.4%；ABS融资1221.0亿元，同比增长27.5%，占比38.7%。
图：2025年1-6月、2026年1-6月融资结构
数据来源：中指数据CREIS
手机股票配资从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖。2026年1-6月，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。
融资结构：信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力
信用债：央国企是发行绝对主力，地方国企带动行业发行规模增长
2026年，房地产行业信用债发行规模为1776.1亿元，同比增长11.8%，占总债券融资规模的55.9%，较上年同期下降5.0个百分点。平均发行期限3.44年，期限有所缩短。从单月来看，上半年信用债发行规模持续波动。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，上半年央国企发行占比达95.3%，较上年同期上升；民企和混合所有制企业发行占比下降。地方国企2026年上半年信用债发行规模增长显著，首开、首创等企业发行规模超百亿元，苏高新、陆家嘴、中华企业等企业发行规模超40亿元。地方国企发行规模的增长也带动了房企信用债发行规模增加。2026年上半年，民企发债仍保持低水平，发债民企和混合所有制企业数量为6家，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企。
图：2025年1-6月、2026年1-6月融资结构
数据来源：中指数据CREIS
保利发展控股集团股份有限公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超过人民币50亿元，用于上海、杭州、广州和佛山等核心城市9个房地产开发项目，获证监会同意注册批复。兼有权益工具特点的长期资金将助力企业改善资产负债表。
海外债：在低水平基础上增长，仍为少量发行
2026年，海外债发行规模仅为171.7亿元人民币，同比大幅增长，占总融资规模的5.4%，较上年同期上升了3.2个百分点；平均发行期限3年，发行期限较长。从发行企业来看，主要为越秀、中海宏洋、绿城和新城等央国企、优质民企和混合所有制企业，其发行规模增长带动了行业规模。
ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比近八成
元股证券:ygzq.hk2026年，ABS融资占总融资规模27.5%，较上年同期上升1.7个百分点，在债券融资中愈发重要。平均发行期限为17年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS发行规模波动较大，发行规模受政策牵引和优质资产约束。从发行结构来看，类REITs、CMBS/CMBN成为主要发行类型，占比分别为41.6%、36.3%。
图：2026年上半年ABS发行结构
数据来源：中指数据CREIS
商业不动产REITs试点启动，首批商业不动产REITs成功挂牌，商业存量盘活路径增加。2025年12月31日，中国证监会出台政策，明确表示要“推动商业不动产REITs平稳健康发展”，指出“推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于‘盘活存量、做优增量’‘提高直接融资比重’决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段”。同时提出要“重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力”。6月，首批商业不动产REITs成功挂牌，4只商业不动产REITs底层资产分布在北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体，原始权益人为首农、杉杉、砂之船、上海地产，覆盖地方国资、民企。截至目前，已申报的商业不动产REITs共计22只，行业预计整体募集资金规模突破七百亿元，将进一步盘活存量商业资产。
持有型不动产ABS产品加速落地，“中信证券-华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划”成立，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”扩募。总体来看，年内ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。
结语：多层次REITs市场加速形成，精细运营是王道
当行业的融资性现金流入从以主体融资为主转向以项目融资为主，将债务偿还来源与具体项目绑定，修复过去市场上行期的“短债长投”期限错配问题，“白名单”机制、公募REITs等政策仍在加速落地。具体来看，1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，其核心在于房地产“白名单”项目贷款符合条件可展期5年。预期在“白名单”制度下，国内贷款对房企到位资金仍将形成重要支撑。上半年，商业不动产REITs的落地，促进公募REITs市场形成“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展格局，配合持有型不动产ABS，形成了多层次REITs市场。商业不动产REITs的推出，使不动产行业“投融建管退”全链条闭环更加完善，真正打开了专业运营领域企业发展空间，为构建房地产发展新模式打下重要的基础。
头部央国企和民企均探索公募REITs、持有型不动产ABS等创新融资渠道，既可盘活存量资产，也可丰富融资资金流入。截至目前华润、招商、金茂、中海等房企均已在国内实现公募REITs发行。同时追高被套，保利发展、新城控股、招商蛇口、华润置地、星河集团等房企积极申报商业不动产REITs。REITs形成优质信用与稳健经营、精细运营的正向循环，持续加固企业信用护城河。
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